中古戸建を買うことにした理由
都内勤務サラリーマンの筆者です。子供が3人となり、賃貸の２LDKのマンションでは手狭になってきたので、家を購入しようと意気込んで、不動産情報サイトで物件探しを始めました。江戸川区で３LDKよりも部屋数が多い条件でいろいろ探しました。
私の年収では、新築は買えません。
筆者が狙っているエリアは、３LDK以上の物件は、建売でも５，０００万円が最低ラインです。子供３人の平均年収より少し稼いでいるかなくらいのサラリーマンにとって、５，０００万円（ローンを組むと実質支払いは５，６００万円以上）の支払いは、自己破産のリスクを伴います。
あっさりと新築をあきらめ中古の物件探し
というわけで、中古物件を中心に探そうと思い、良い中古物件の条件をいろいろ調べましたので、メモ的にまとめていきます。
中古であれば築年数によって５００万円～４，０００万円くらいで購入できることがわかりました。最もコスパの良い物件を選びたいものです。
中古物件を選ぶ際に気を付けたい点
接道
【良い物件】
接道距離が４ｍ以上
【気を付けたい物件】
・接道4m未満
接道2m以下だと、建築基準法違反
・隣地との高低差がある
隣地のほうが高い場合＝大雨の時に隣地から泥水などが流れてくる
隣地のほうが低い場合＝がけ崩れ、雨水の流出を気を付けなければならない
構造
【良い物件】
・木造在来軸組工法
リノベーションの自由度が高く、耐震性能を向上させやすい
【気を付けたい物件】
・軽量鉄骨造
ハウスメーカー大臣認定構造は、38条認定（2000年に廃止）既存不適格＝耐震補強出来ない
基礎
【良い物件】
・布基礎＝建物の基礎すべてがコンクリートに覆われている
・床下収納から床下の様子が確認できる物件
布基礎の例
【気を付けたい物件】
・湿気を感じる場合
雨漏り、シロアリの害の履歴を確認する
・春から夏にかけて羽蟻がいる場合
白アリの巣が近くにある可能性が大きい
・水回りの下部、特に、ユニットバスではなく在来工法の風呂の下部が湿っている
巣は土の中、基礎の中にあるため確認しにくいが、蟻道の有無を確認する
シロアリ駆除剤を土屋太鳳、基礎、束石に散布する必要がある
シロアリ被害の例
築年数
築20～30年建物
・検査済証があると良い、最低でも図面があれば耐震補強などの工事がしやすい
費用
・物件の売買価格×7～10％の”諸費用”が掛かることを考慮する
諸費用＝リフォーム費用など
・築20年を超える場合、リフォーム費用の見積もりを取っておくことが望ましい
・ローンの借入金額は、年収の5～6倍とする
周辺環境
周辺環境は買えられないので、可能な限り調査する。近隣住民に聞いてみると教えてくれたりする。
・トラブル物件
近隣住民の騒音
ゴミ出しマナーの悪さ
子供のしつけが悪い家が近くにある
・土日に内覧する
子供が家にいる確率が高い
中古物件を探すときに知っておきたいこと
買取業者が買わなかった物件が、一般購入者へ行く。お買い得物件はないと思ってよい。
耐用年数22年＝固定資産税の評価に関わるだけなので、実耐用年数とは無関係
平均寿命30-35年の平均寿命＝建替えのための取り壊しも含む寿命のため、耐用年数ではない。実際にはもっと長く住める場合が多い
旧耐震＝1981年6/1以前に建てられた物件は耐震性能が低い場合があるので特に注意する。
まとめ
・中古物件をリノベーションして住む
・築２０～３０年くらいがねらい目
・シロアリ被害、雨漏り被害がなければ改修で何とかなりそう
・屋根・外壁、設備機器のリフォーム代金は見積もりが必要
・内覧で近隣住民の様子は必ずチェックする
これらの点に気を付けて、中古物件探しを継続したいと思います。