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【イニシャルコスト】30代サラリーマンが新築戸建て購入を目指すブログ

新築戸建て購入を目指し、イニシャルコストについて調べてみたら、購入する気力がなくなってきました・・・。このブログが、みなさまのとって何かしらの役に立てば幸いです。

イニシャルコスト

イニシャルコストは、新築戸建て物件の購入時に、一度だけかかる費用とします。

大きく分けると、次の3つにわけることができます。

不動産(土地・建物)関連のイニシャルコスト

土地の購入費用

土地の価格は、自分が家を建てたいと考えている土地の、路線価(国税庁HP)に8分の7を掛けることで概算できます。

$$土地の価格=路線価×\frac{7}{8}$$

建物の購入費用

建物の価格は、予算によります。注文住宅の平均的な建築費用は約3308万円です。建売や注文受託、大手のハウスメーカーから地元の工務店など、条件は様々です。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産(土地・建物)の取得時に、都道府県に支払う税金です。

【基本税率】
宅地……×4%
住宅……×4%

【軽減措置】
宅地……評価額×1/2×3%
住宅……評価額×3%
注:軽減措置は、2021年3月31日まで

※都道府県により税率や軽減措置が変わります。

例えば、東京都であれば東京都主税局のHP(https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shisan/syutokuzei.html)で税率を計算することができます。

固定資産税の清算金

固定資産税の清算金は、不動産を取得した年に、市町村に支払う税金です。なお、固定資産税は、毎年支払います。

固定資産税の清算金は、次のように計算することができます。目安です。

$${固定資産税評価額}{×}\frac{1}{6}{×}1.4{%(標準税率)}{の日割り金額}$$

固定資産税評価額の計算方法

固定資産税評価額は、路線価から、おおよその価格を推定することができます。

$${固定資産税評価額}={路線価}{×}\frac{7}{8}$$

路線価は、国税庁のHP(https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm)から簡単に調べることができます。

印紙税

不動産の売買や、ローンの契約を行うときに、国に支払う税金です。

ローンを組む場合は、不動産の売主とローン融資先の金融機関が契約をする際に必要な費用です。

契約金額に応じて、印紙税額が決められています。サラリーマンであれば、印紙税は2万円の場合がほとんどだと思います。

契約書などに記載された金額 印紙税額
1,000万円を超え5,000万円以下 2万円
5,000万円を超え1億円以下 6万円

登記手数料

不動産の所有権を移転する手続きに必要な経費です。新築の場合は、所有権保存登記が必要です。

また、建売でハウスメーカーから所有権を移転する場合は所有権移転登記になります。

登録免許税

登録免許税率は、次のとおりです。

登録免許税率(建物)
登記種別 基本税率 住宅の特例税率
所有権保存登記 0.4% 0.15%
所有権移転登記 2.0% 0.3%、0.1%(※1)
登録免許税率(土地)
登記種別 基本税率 住宅の特例税率
所有権移転登記記 2.0% 1.5%

仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社へ支払う手数料です。

売買代金の3%+6万円を上限として仲介手数料が発生します。

ローン関連のイニシャルコスト

ローン保証料

住宅を購入する際に必要となる場合がある費用です。住宅ローンを金融機関へ万が一返済できなくなった時、保証会社に代わりに返済してもらうための費用です。

ローンを組む金融機関によって計算方法が変わりますが、計算式と計算に必要な表をご紹介します。

$$ローン保証料=100万円あたりの保証料×\frac{借入金額}{100万円}$$

※全期間固定型商品の『フラット35』という商品には、保証料はかかりません。つまり0円です。ただし、金利が少し高く、まとまった頭金があることなど、条件によっては返済総額が大きくなることがあります。

借入期間 100万円あたりの保証料
20年 13,000円
30年 17,500円
35年 19,000円

例えば、35年ローンで、3,500万円のローンを組んだ場合は66万5千円となります。

$$19,000円×\frac{3,500万円}{100万円}=66万5千円$$

ローン手数料

ローン融資先の金融機関へ支払う手数料です。大手銀行は融資額×2%前後であることが多いです。

金融機関によっては定額5万円など、さまざまです。

価格.com(https://kakaku.com/housing-loan/list/list.asp?hl_ltype=2&hl_ctype=2.3.1.4.9&hl_flat35=0&hl_trgirate=1)で調べると分かりやすいです。

印紙税

不動産の売買や、ローンの契約を行うときに、国に支払う税金です。

ローンを組む場合は、不動産の買主とローン融資先の金融機関が契約をする際に必要な費用です。

契約金額に応じて、印紙税額が決められています。サラリーマンであれば、印紙税は2万円の場合がほとんどだと思います。

契約書などに記載された金額 印紙税額
1,000万円を超え5,000万円以下 2万円
5,000万円を超え1億円以下 6万円

保険関連のイニシャルコスト

団体信用生命保険(団信)

ローンの支払者が「死亡」や「高度障害」になった場合、住宅ローンの残債の返済義務がなくなる保険です。

ローンに組み込まれている場合が多いです。

団信の保険料は、金利+0.2%分程度であることが一般的と言われています。

火災保険

建物が災害で損傷した際の修理費などを保証する保険です。

火災+風災:8万円程度/10年
火災+風災+水災:15万円低度/10年

※木造(H構造)一戸建ての場合

こちらも価格.com(https://hoken.kakaku.com/kasai/market/)で調べると分かりやすいと思います。

地震保険

火災保険の同時加入が原則です(SBI保険は単独加入可能)。。地震によって発生した火事は、地震保険への加入が必要です。地震保険への世帯加入率は約30%です。

建物の所在地により、保険金額が変わります。地震保険金額の1,000万円に対する年間保険料は、東京・千葉・神奈川で26,200円、北海道で10,900円など、地震発生リスクや、人口集中度などの条件によって変わります。

損保ジャパンの地震保険料一覧(https://www.sompo-japan.co.jp/~/media/SJNK/files/info/jishin/jishin2014/jishin_1.pdf)がわかりやすいと思います。

まとめ

新築戸建ての購入を検討すればするほど、購入する気力がなくなってくるのは私だけでしょうか 笑

サラリーマンにとって戸建ての家を購入するのは、何かしらの援助が無ければかなり厳しいように感じます。

引き続き情報発信します!とめました。引き続き、情報発信していきます!

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