新築戸建て購入を目指し、イニシャルコストについて調べてみたら、購入する気力がなくなってきました・・・。このブログが、みなさまのとって何かしらの役に立てば幸いです。
イニシャルコスト
イニシャルコストは、新築戸建て物件の購入時に、一度だけかかる費用とします。
大きく分けると、次の3つにわけることができます。
- 不動産（土地・建物）関連
- ローン関連
- 保険関連
不動産（土地・建物）関連のイニシャルコスト
- 土地の購入費用
- 建物の購入費用
- 不動産取得税
- 固定資産税の清算金
- 印紙税
- 登記手数料(登録免許税/司法書士報酬)
- 仲介手数料
土地の購入費用
土地の価格は、自分が家を建てたいと考えている土地の、路線価（国税庁ＨＰ）に８分の７を掛けることで概算できます。
$$土地の価格=路線価×\frac{7}{8}$$
建物の購入費用
建物の価格は、予算によります。注文住宅の平均的な建築費用は約3308万円です。建売や注文受託、大手のハウスメーカーから地元の工務店など、条件は様々です。
- 1,000万円台（ローコスト）
- 2,000万円台（中堅ビルダー）
- 3,000万円台（ハイクラス）
不動産取得税
不動産取得税は、不動産（土地・建物）の取得時に、都道府県に支払う税金です。
【基本税率】
宅地……×4％
住宅……×4％
【軽減措置】
宅地……評価額×1/2×3％
住宅……評価額×3％
注：軽減措置は、2021年3月31日まで
※都道府県により税率や軽減措置が変わります。
例えば、東京都であれば東京都主税局のＨＰ（https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shisan/syutokuzei.html）で税率を計算することができます。
固定資産税の清算金
固定資産税の清算金は、不動産を取得した年に、市町村に支払う税金です。なお、固定資産税は、毎年支払います。
固定資産税の清算金は、次のように計算することができます。目安です。
$${固定資産税評価額}{×}\frac{1}{6}{×}1.4{%(標準税率)}{の日割り金額}$$
固定資産税評価額の計算方法
固定資産税評価額は、路線価から、おおよその価格を推定することができます。
$${固定資産税評価額}={路線価}{×}\frac{7}{8}$$
路線価は、国税庁のＨＰ（https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm）から簡単に調べることができます。
印紙税
不動産の売買や、ローンの契約を行うときに、国に支払う税金です。
ローンを組む場合は、不動産の売主とローン融資先の金融機関が契約をする際に必要な費用です。
契約金額に応じて、印紙税額が決められています。サラリーマンであれば、印紙税は2万円の場合がほとんどだと思います。
| 契約書などに記載された金額 | 印紙税額 |
|---|---|
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 2万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 6万円 |
登記手数料
不動産の所有権を移転する手続きに必要な経費です。新築の場合は、所有権保存登記が必要です。
また、建売でハウスメーカーから所有権を移転する場合は所有権移転登記になります。
- 建物表題登記：土地家屋調査士（報酬：6～10万円程度）
- 所有権保存登記：司法書士（報酬：6～10万円程度＋登録免許税（国税）＋実費：交通費など）
登録免許税
登録免許税率は、次のとおりです。
- 建物については、令和4年（2022年）3月31日までに取得した場合、特例税率となります。
- 土地については、令和5年（2023年）3月31日までに取得した場合、特例税率となります。
| 登録免許税率（建物） | ||
| 登記種別 | 基本税率 | 住宅の特例税率 |
| 所有権保存登記 | 0.4% | 0.15% |
| 所有権移転登記 | 2.0% | 0.3%、0.1％(※1) |
| 登録免許税率（土地） | ||
| 登記種別 | 基本税率 | 住宅の特例税率 |
| 所有権移転登記記 | 2.0% | 1.5% |
仲介手数料
仲介手数料は、不動産会社へ支払う手数料です。
売買代金の3％＋6万円を上限として仲介手数料が発生します。
ローン関連のイニシャルコスト
- ローン保証料
- ローン手数料
- 印紙税
ローン保証料
住宅を購入する際に必要となる場合がある費用です。住宅ローンを金融機関へ万が一返済できなくなった時、保証会社に代わりに返済してもらうための費用です。
ローンを組む金融機関によって計算方法が変わりますが、計算式と計算に必要な表をご紹介します。
$$ローン保証料=100万円あたりの保証料×\frac{借入金額}{100万円}$$
※全期間固定型商品の『フラット35』という商品には、保証料はかかりません。つまり0円です。ただし、金利が少し高く、まとまった頭金があることなど、条件によっては返済総額が大きくなることがあります。
| 借入期間 | 100万円あたりの保証料 |
| 20年 | 13,000円 |
| 30年 | 17,500円 |
| 35年 | 19,000円 |
例えば、35年ローンで、3,500万円のローンを組んだ場合は66万5千円となります。
$$19,000円×\frac{3,500万円}{100万円}=66万5千円$$
ローン手数料
ローン融資先の金融機関へ支払う手数料です。大手銀行は融資額×2%前後であることが多いです。
金融機関によっては定額5万円など、さまざまです。
価格.com（https://kakaku.com/housing-loan/list/list.asp?hl_ltype=2&hl_ctype=2.3.1.4.9&hl_flat35=0&hl_trgirate=1）で調べると分かりやすいです。
印紙税
不動産の売買や、ローンの契約を行うときに、国に支払う税金です。
ローンを組む場合は、不動産の買主とローン融資先の金融機関が契約をする際に必要な費用です。
契約金額に応じて、印紙税額が決められています。サラリーマンであれば、印紙税は2万円の場合がほとんどだと思います。
| 契約書などに記載された金額 | 印紙税額 |
|---|---|
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 2万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 6万円 |
保険関連のイニシャルコスト
- 団体信用生命保険
- 火災保険
- 地震保険
団体信用生命保険（団信）
ローンの支払者が「死亡」や「高度障害」になった場合、住宅ローンの残債の返済義務がなくなる保険です。
ローンに組み込まれている場合が多いです。
団信の保険料は、金利＋0.2％分程度であることが一般的と言われています。
火災保険
建物が災害で損傷した際の修理費などを保証する保険です。
火災+風災：8万円程度／10年
火災+風災+水災：15万円低度／10年
※木造（Ｈ構造）一戸建ての場合
こちらも価格.com（https://hoken.kakaku.com/kasai/market/）で調べると分かりやすいと思います。
地震保険
火災保険の同時加入が原則です（SBI保険は単独加入可能）。。地震によって発生した火事は、地震保険への加入が必要です。地震保険への世帯加入率は約30%です。
建物の所在地により、保険金額が変わります。地震保険金額の1,000万円に対する年間保険料は、東京・千葉・神奈川で26,200円、北海道で10,900円など、地震発生リスクや、人口集中度などの条件によって変わります。
損保ジャパンの地震保険料一覧（https://www.sompo-japan.co.jp/~/media/SJNK/files/info/jishin/jishin2014/jishin_1.pdf）がわかりやすいと思います。
まとめ
新築戸建ての購入を検討すればするほど、購入する気力がなくなってくるのは私だけでしょうか 笑
サラリーマンにとって戸建ての家を購入するのは、何かしらの援助が無ければかなり厳しいように感じます。
引き続き情報発信します！とめました。引き続き、情報発信していきます！