【（択一式）土地家屋調査士】過去問の学習記録（No101～105)＜一問一答：○×形式＞

【解説】区分建物の所有者の氏名又は住所と建物の敷地の所有権の登記名義人の氏名又は住所が合致しないときは、当該所有権を敷地権として登記することはできない。甲が所有権の登記名義人である土地上に、甲が区分建物を建築した場合、当該土地の登記記録に記録されている甲の住所が住所移転前ままであったときは、事前に登記名義人の氏名又は住所の変更又は更正の登記を申請しなければならない。

関連条文：法64条１項

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第64条
1　登記名義人の氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記又は更正の登記は、登記名義人が単独で申請することができる。

【解説】消灯許す旨の定めが登記されていない賃借権であっても、登記されたものであり、かつ、分離処分が禁止されるものであれば、敷地権として登記することができる。

関連条文：法44条１項９号

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第44条
建物の表示に関する登記の登記事項は、第二十七条各号に掲げるもののほか、次のとおりとする。
一　建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番（区分建物である建物にあっては、当該建物が属する一棟の建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番）
二　家屋番号
三　建物の種類、構造及び床面積
四　建物の名称があるときは、その名称
五　附属建物があるときは、その所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番（区分建物である附属建物にあっては、当該附属建物が属する一棟の建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番）並びに種類、構造及び床面積
六　建物が共用部分又は団地共用部分であるときは、その旨
七　建物又は附属建物が区分建物であるときは、当該建物又は附属建物が属する一棟の建物の構造及び床面積
八　建物又は附属建物が区分建物である場合であって、当該建物又は附属建物が属する一棟の建物の名称があるときは、その名称
九　建物又は附属建物が区分建物である場合において、当該区分建物について区分所有法第二条第六項に規定する敷地利用権（登記されたものに限る。）であって、区分所有法第二十二条第一項本文（同条第三項において準用する場合を含む。）の規定により区分所有者の有する専有部分と分離して処分することができないもの（以下「敷地権」という。）があるときは、その敷地権

【解説】建物の専有部分の全部を所有する者の敷地利用権が単独で有する所有権その他の権利である場合は、専有部分とその専有部分に係る敷地利用権との分離処分は禁止され、当該敷地利用権が登記されたものであれば敷地権となる。建物の専有部分の全部と当該建物の敷地が同一の共有者に属するときも同じである。しかし、共有である区分建物の場合は、建物の敷地の持分の割合の比と区分建物の墓地分の割合の比が同一でなければ敷地権の登記をすることができないとされている。

関連条文：区分法22条１項、法44条１項９号

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第22条
1　敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。
2　前項本文の場合において、区分所有者が数個の専有部分を所有するときは、各専有部分に係る敷地利用権の割合は、第十四条第一項から第三項までに定める割合による。ただし、規約でこの割合と異なる割合が定められているときは、その割合による。第44条　建物の表示に関する登記の登記事項は、第27条各号に掲げるもののほか、次のとおりとする
九　建物又は附属建物が区分建物である場合において、当該区分建物について区分所有法第２条第６項に規定する敷地利用権（登記されたものに限る。）であって、区分所有法第22条第１項本文（同条第三項において準用する場合を含む。）の規定により区分所有者の有する専有部分と分離して処分することができないもの（以下「敷地権」という。）があるときは、その敷地権

【解説】当該土地を使用収益することのできる権利は、甲及び乙の借地権であり甲の所有権ではない。したがって、甲も乙も借地権を敷地権として登記することになる。

関連条文：-

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【解説】敷地権の消滅による表題部の変更の登記は、当該敷地権として登記された地上権又は賃借権の登記の抹消を経たうえでなければすることができないとされている。

関連条文：-

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【解説】区分建物の所有権の原始取得者からその所有権を取得した者は、原始取得者が当該区分建物の表題登記を申請しない場合には、原始取得者に代位して申請することができる。これは、民法423条に規定する債権者代位であり、不動産登記法が特に規定を認めているのではない。

関連条文：民法423条

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第423条
1　債権者は、自己の債権を保全するため必要があるときは、債務者に属する権利（以下「被代位権利」という。）を行使することができる。ただし、債務者の一身に専属する権利及び差押えを禁じられた権利は、この限りでない。

【解説】甲区分建物の所有権の原始取得者からその所有権を取得した者は、甲区分建物の原始取得者が乙区分建物の原始取得者に代わって行使することができる。つまり、乙区分建物の表題登記を代位申請することができる。

関連条文：法48条第２項

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第48条
1　区分建物が属する一棟の建物が新築された場合又は表題登記がない建物に接続して区分建物が新築されて一棟の建物となった場合における当該区分建物についての表題登記の申請は、当該新築された一棟の建物又は当該区分建物が属することとなった一棟の建物に属する他の区分建物についての表題登記の申請と併せてしなければならない。
２　前項の場合において、当該区分建物の所有者は、他の区分建物の所有者に代わって、当該他の区分建物についての表題登記を申請することができる。

【解説】クぬん建物の原始取得者が死亡した場合には、その相続人から、原始取得者を表題部所有者とする当該区分建物の表題登記を申請することができる。

関連条文：法47条２項

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第47条
1　新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。
2　区分建物である建物を新築した場合において、その所有者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することができる。

【解説】表題登記がある建物（区分建物を除く。）に接続して区分建物が新築された場合における当該区分建物についての表題登記の申請は、当該表題登記がある建物についての表題部の変更の登記の申請と併せてしなければならない。

関連条文：法48条３項

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第48条
1　区分建物が属する一棟の建物が新築された場合又は表題登記がない建物に接続して区分建物が新築されて一棟の建物となった場合における当該区分建物についての表題登記の申請は、当該新築された一棟の建物又は当該区分建物が属することとなった一棟の建物に属する他の区分建物についての表題登記の申請と併せてしなければならない。
2　前項の場合において、当該区分建物の所有者は、他の区分建物の所有者に代わって、当該他の区分建物についての表題登記を申請することができる。
3　表題登記がある建物（区分建物を除く。）に接続して区分建物が新築された場合における当該区分建物についての表題登記の申請は、当該表題登記がある建物についての表題部の変更の登記の申請と併せてしなければならない。
4　前項の場合において、当該区分建物の所有者は、当該表題登記がある建物の表題部所有者若しくは所有権の登記名義人又はこれらの者の相続人その他の一般承継人に代わって、当該表題登記がある建物についての表題部の変更の登記を申請することができる。

【解説】表題登記がない甲建物に接続して乙区分建物が新築されて一棟の建物となった場合には、乙区分建物の所有者が甲区分建物（表題登記がされる前に区分建物に変更している。）の表題登記を代位申請するときも、甲区分建物の所有者が乙区分建物の表題登記を代位申請するときも、申請情報の内容とすべき代位原因は「不動産登記法第48条第２項」と記録する。

関連条文：法52条２項、法48条２項

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第52条
1　表題登記がある建物（区分建物を除く。）に接続して区分建物が新築されて一棟の建物となったことにより当該表題登記がある建物が区分建物になった場合における当該表題登記がある建物についての表題部の変更の登記の申請は、当該新築に係る区分建物についての表題登記の申請と併せてしなければならない。
2　前項の場合において、当該表題登記がある建物の表題部所有者又は所有権の登記名義人は、当該新築に係る区分建物の所有者に代わって、当該新築に係る区分建物についての表題登記を申請することができる。
第48条
1　区分建物が属する一棟の建物が新築された場合又は表題登記がない建物に接続して区分建物が新築されて一棟の建物となった場合における当該区分建物についての表題登記の申請は、当該新築された一棟の建物又は当該区分建物が属することとなった一棟の建物に属する他の区分建物についての表題登記の申請と併せてしなければならない。
2　前項の場合において、当該区分建物の所有者は、他の区分建物の所有者に代わって、当該他の区分建物についての表題登記を申請することができる。

【解説】区分建物の表題登記は、その原始取得者から申請しなければならず、転得者から申請することはできない。また、転得者は原始取得者に代位して申請することはできるが、その場合も表題部所有者となる者は原始取得者である。

関連条文：法47条１項、民法423条

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第47条
1　新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。第423条
1　債権者は、自己の債権を保全するため必要があるときは、債務者に属する権利（以下「被代位権利」という。）を行使することができる。ただし、債務者の一身に専属する権利及び差押えを禁じられた権利は、この限りでない。

【解説】区分建物の原始取得者が死亡している場合は、その相続人から原始取得者（被相続人）を所有者として申請することができるが、自己を所有者として申請することはできない。

関連条文：準則87条１項、令別表12項

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第87条
1　建物の表題登記の申請をする場合における表題部所有者となる者の所有権を証する情報は，建築基準法（昭和25年法律第201号）第6条の確認及び同法第7条の検査のあったことを証する情報，建築請負人又は敷地所有者の証明情報，国有建物の払下げの契約に係る情報，固定資産税の納付証明に係る情報その他申請人の所有権の取得を証するに足る情報とする。令別表12
ロ　法第47条第２項の規定による申請にあっては、被承継人の氏名又は名称及び一般承継の時における住所並びに申請人が被承継人の相続人その他の一般承継人である旨

第47条
1　新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。
2　区分建物である建物を新築した場合において、その所有者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することができる。

【解説】区分建物にあっては、表題部所有者から所有権を取得した者は、直接自己名義で所有権の保存の登記を申請することができる。つまり、A名義の表題登記をした後、B名義の所有権の保存の登記をすることができる。

関連条文：法74条２項

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第47条
1　所有権の保存の登記は、次に掲げる者以外の者は、申請することができない。
一　表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人
二　所有権を有することが確定判決によって確認された者
三　収用（土地収用法（昭和二十六年法律第二百十九号）その他の法律の規定による収用をいう。第百十八条第一項及び第三項から第五項までにおいて同じ。）によって所有権を取得した者
2　区分建物にあっては、表題部所有者から所有権を取得した者も、前項の登記を申請することができる。この場合において、当該建物が敷地権付き区分建物であるときは、当該敷地権の登記名義人の承諾を得なければならない。

【解説】同一の一棟の建物に属する数個の区分建物の表題登記は、各区分建物の所有者が同一の者であるときも異なるものであるときも、同一の申請情報で申請してもよいし、区分建物ごとに各別の申請情報で申請してもよい。

関連条文：昭和58.11.10民三6400号通達

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【解説】区分建物の所有者が、同一の一棟の建物に属する他の区分建物の表題登記を代位申請する場合は、代位原因を証する情報は、代位者が所有する区分建物の表題登記の申請の添付情報とすべき所有権を証する情報を援用して差し支えないものとされている。

関連条文：規則37条１項

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第37条
1　同一の登記所に対して同時に二以上の申請をする場合において、各申請に共通する添付情報があるときは、当該添付情報は、一の申請の申請情報と併せて提供することで足りる。

【解説】建物の名称が付されている一棟の建物に属する区分建物の表題登記を申請する場合に、その名称を申請情報の内容としたとしても、一棟の建物の構造及び床面積も申請情報の内容としなければならない。

関連条文：令３条８号ヘ

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第３条
1　登記の申請をする場合に登記所に提供しなければならない法第十八条の申請情報の内容は、次に掲げる事項とする。
八　建物の表示に関する登記又は建物についての権利に関する登記を申請するときは、次に掲げる事項
ヘ　建物又は附属建物が区分建物であるときは、当該建物又は附属建物が属する一棟の建物の構造及び床面積（トに掲げる事項を申請情報の内容とする場合（ロに規定する場合を除く。）を除く。）
ト　建物又は附属建物が区分建物である場合であって、当該建物又は附属建物が属する一棟の建物の名称があるときは、その名称

【解説】最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により規約を設定しなければならない。最初に建物の専有部分の全部を共有する者も同じである。

関連条文：区分法32条

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第32条
1　最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、第４条第２項、第５条第１項並びに第22条第１項ただし書及び第２項ただし書（これらの規定を同条第３項において準用する場合を含む。）の規約を設定することができる。

【解説】甲及び乙が共同して一棟の建物を建築し、甲がA区分建物を、乙がB区分建物をそれぞれ原始取得した場合において、乙がB区分建物の表題登記を申請しないときは、甲が乙に代位して当該登記を申請することができる。

関連条文：法48条１項

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第48条
1　区分建物が属する一棟の建物が新築された場合又は表題登記がない建物に接続して区分建物が新築されて一棟の建物となった場合における当該区分建物についての表題登記の申請は、当該新築された一棟の建物又は当該区分建物が属することとなった一棟の建物に属する他の区分建物についての表題登記の申請と併せてしなければならない。
２　前項の場合において、当該区分建物の所有者は、他の区分建物の所有者に代わって、当該他の区分建物についての表題登記を申請することができる。

【解説】丁株式会社は、自社を表題部所有者とする区分建物の表題登記を申請することはできないが、丙株式会社を表題部所有者とする区分建物の表題登記を申請することができる。

関連条文：法47条２項

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第47条
1　新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。
2　区分建物である建物を新築した場合において、その所有者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することができる。

【解説】区分建物の表題登記は、敷地権の有無にかかわらず、その原始取得者から申請しなければならないとされている。転得者から申請することはできない。

関連条文：法47条１項

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第47条
1　新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。

【解説】いずれも表題登記がない二以上の建物が合体して１個の区分建物となった場合において、その所有者について相続その他の一般承継があったときは、惣卜任その他の一般承継人は、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することができる。

関連条文：法49条２項、法47条２項

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第49条
二以上の建物が合体して一個の建物となった場合において、次の各号に掲げるときは、それぞれ当該各号に定める者は、当該合体の日から一月以内に、合体後の建物についての建物の表題登記及び合体前の建物についての建物の表題部の登記の抹消（以下「合体による登記等」と総称する。）を申請しなければならない。この場合において、第二号に掲げる場合にあっては当該表題登記がない建物の所有者、第四号に掲げる場合にあっては当該表題登記がある建物（所有権の登記がある建物を除く。以下この条において同じ。）の表題部所有者、第六号に掲げる場合にあっては当該表題登記がない建物の所有者及び当該表題登記がある建物の表題部所有者をそれぞれ当該合体後の建物の登記名義人とする所有権の登記を併せて申請しなければならない。
二　合体前の二以上の建物が表題登記がない建物及び所有権の登記がある建物のみであるとき。　当該表題登記がない建物の所有者又は当該所有権の登記がある建物の所有権の登記名義人第47条
1　新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。
2　区分建物である建物を新築した場合において、その所有者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することができる。

【解説】合体にあっては、法48二乗１項の規定は、「いずれも表題登記がない二以上の建物が合体して１個の区分建物となった場合における当該区分建物についての表題登記の申請は、当該合体後の区分建物が属する一棟の建物に属する他の区分建物についての表題登記の申請と併せてしなければならない。」と読み替えて準用するものとされている。

関連条文：法49条２項、法48条１項

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第49条
1　二以上の建物が合体して一個の建物となった場合において、次の各号に掲げるときは、それぞれ当該各号に定める者は、当該合体の日から一月以内に、合体後の建物についての建物の表題登記及び合体前の建物についての建物の表題部の登記の抹消（以下「合体による登記等」と総称する。）を申請しなければならない。この場合において、第二号に掲げる場合にあっては当該表題登記がない建物の所有者、第四号に掲げる場合にあっては当該表題登記がある建物（所有権の登記がある建物を除く。以下この条において同じ。）の表題部所有者、第六号に掲げる場合にあっては当該表題登記がない建物の所有者及び当該表題登記がある建物の表題部所有者をそれぞれ当該合体後の建物の登記名義人とする所有権の登記を併せて申請しなければならない。
一　合体前の二以上の建物が表題登記がない建物及び表題登記がある建物のみであるとき。　当該表題登記がない建物の所有者又は当該表題登記がある建物の表題部所有者
二　合体前の二以上の建物が表題登記がない建物及び所有権の登記がある建物のみであるとき。　当該表題登記がない建物の所有者又は当該所有権の登記がある建物の所有権の登記名義人
第48条
1　区分建物が属する一棟の建物が新築された場合又は表題登記がない建物に接続して区分建物が新築されて一棟の建物となった場合における当該区分建物についての表題登記の申請は、当該新築された一棟の建物又は当該区分建物が属することとなった一棟の建物に属する他の区分建物についての表題登記の申請と併せてしなければならない。

【解説】存続登記の受付番号まで同じでなければ、合体前の各建物の所有権の登記名義人が同一の者でないものとみなした場合における持分を申請情報の内容としなければならない。

関連条文：令別表13項

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申請情報
ニ　存続登記がある建物の所有権の登記名義人が次に掲げる者と同一の者であるときは、これらの者が同一の者でないものとみなした場合における持分（二以上の存続登記がある場合において、当該二以上の存続登記の登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号、登記原因及びその日付並びに登記名義人がいずれも同一であるときの当該二以上の存続登記の目的である所有権の登記名義人に係る持分を除く。）

【解説】「所有権等の登記」とは、消滅承諾の対象とはならない所有権の保存登記及び移転登記のほか、建物の登記記録にはされることのない地上権、永小作権、地役権及び採石権の登記を差す。

関連条文：法50条

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第50条
登記官は、所有権等（所有権、地上権、永小作権、地役権及び採石権をいう。以下この款及び第118条第５項において同じ。）の登記以外の権利に関する登記がある建物について合体による登記等をする場合において、当該合体による登記等の申請情報と併せて当該権利に関する登記に係る権利の登記名義人（当該権利に関する登記が抵当権の登記である場合において、抵当証券が発行されているときは、当該抵当証券の所持人又は裏書人を含む。）が合体後の建物について当該権利を消滅させることについて承諾したことを証する情報が提供されたとき（当該権利を目的とする第三者の権利に関する登記がある場合にあっては、当該第三者が承諾したことを証する情報が併せて提供されたときに限る。）は、法務省令で定めるところにより、当該権利が消滅した旨を登記しなければならない。

【解説】合体後の建物についての建物の表題登記をする場合において、合体前の建物に所有権の登記がある建物があるときは、合体後の建物の登記記録の甲区に、①合体による所有権の登記をする旨、②所有権の登記名義人の氏名又は名称及び住所並びに登記名義人が２人以上であるときは当該所有権の登記名義人ごとの持分、③登記の年月日を記録することとされている。

関連条文：規則120条２項

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第120条
1　合体後の建物についての建物の表題登記をする場合において、合体前の建物に所有権の登記がある建物があるときは、合体後の建物の登記記録の表題部に表題部所有者に関する登記事項を記録することを要しない。法第49条第１項後段の規定により併せて所有権の登記の申請があった場合についても、同様とする。
2　登記官は、前項前段の場合において、表題登記をしたときは、当該合体後の建物の登記記録の甲区に次に掲げる事項を記録しなければならない。
一　合体による所有権の登記をする旨
二　所有権の登記名義人の氏名又は名称及び住所並びに登記名義人が二人以上であるときは当該所有権の登記名義人ごとの持分
三　登記の年月日