【（択一式）土地家屋調査士】過去問の学習記録（No81～85)＜一問一答：○×形式＞

【解説】鉄骨造で柱の両側が被覆されている場合は、柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積により床面積を算出する。

関連条文：昭和46.４.16民三238号通知

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【解説】地下停車場、地下駐車場及び地下街の建物の床面積は、常時一般に開放されている通路及び階段の部分を除き、壁又は柱等で区画された部分の面積により定める。

関連条文：準則82条４号

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第82条
(4) 地下停車場、地下駐車場及び地下街の建物の床面積は、壁又は柱等により区画された部分の面積により定める。ただし、常時一般に開放されている通路及び階段の部分を除く。

【解説】木造２階建て住宅の１階の一部を駐車スペースとして利用する場合には、当該スペースの天井に当たる部分が２階の床となっており、また、３方向に壁があれば、前面にシャッターがなく常時解放されていても、当該スペース部分は床面積に算入する。

関連条文：建物認定

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【解説】一室の一部に天井の高さ1.5メートル未満の部分がある場合であっても、当該部分は床面積に算入する。

関連条文：準則82条１号ただし書

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第82条
(1) 天井の高さ１．５メートル未満の地階及び屋階（特殊階）は、床面積に算入しない。ただし、１室の一部が天井の高さ１．５メートル未満であっても、その部分は、当該１室の面積に算入する。

【解説】建物はまた付属建物が区分建物である場合に、建物の表題登記の申請をするときは、当該建物又は付属建物が属する一棟の建物の名称を申請情報の内容としたときであっても、当該一棟の建物の構造及び床面積を申請情報の内容としなければならない。

関連条文：令３条８号へかっこ書

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第３条　登記の申請をする場合に登記所に提供しなければならない法第十八条の申請情報の内容は、次に掲げる事項とする。
一　申請人の氏名又は名称及び住所
二　申請人が法人であるときは、その代表者の氏名
三　代理人によって登記を申請するときは、当該代理人の氏名又は名称及び住所並びに代理人が法人であるときはその代表者の氏名
四　民法（明治二十九年法律第八十九号）第四百二十三条その他の法令の規定により他人に代わって登記を申請するときは、申請人が代位者である旨、当該他人の氏名又は名称及び住所並びに代位原因
五　登記の目的
六　登記原因及びその日付（所有権の保存の登記を申請する場合にあっては、法第七十四条第二項の規定により敷地権付き区分建物について申請するときに限る。）
七　土地の表示に関する登記又は土地についての権利に関する登記を申請するときは、次に掲げる事項
イ　土地の所在する市、区、郡、町、村及び字
ロ　地番（土地の表題登記を申請する場合、法第七十四条第一項第二号又は第三号に掲げる者が表題登記がない土地について所有権の保存の登記を申請する場合及び表題登記がない土地について所有権の処分の制限の登記を嘱託する場合を除く。）
ハ　地目
ニ　地積
八　建物の表示に関する登記又は建物についての権利に関する登記を申請するときは、次に掲げる事項
イ　建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番（区分建物である建物にあっては、当該建物が属する一棟の建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番）
ロ　家屋番号（建物の表題登記（合体による登記等における合体後の建物についての表題登記を含む。）を申請する場合、法第七十四条第一項第二号又は第三号に掲げる者が表題登記がない建物について所有権の保存の登記を申請する場合及び表題登記がない建物について所有権の処分の制限の登記を嘱託する場合を除く。）
ハ　建物の種類、構造及び床面積
ニ　建物の名称があるときは、その名称
ホ　附属建物があるときは、その所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番（区分建物である附属建物にあっては、当該附属建物が属する一棟の建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番）並びに種類、構造及び床面積
ヘ　建物又は附属建物が区分建物であるときは、当該建物又は附属建物が属する一棟の建物の構造及び床面積（トに掲げる事項を申請情報の内容とする場合（ロに規定する場合を除く。）を除く。）
ト　建物又は附属建物が区分建物である場合であって、当該建物又は附属建物が属する一棟の建物の名称があるときは、その名称

【解説】甲建物について表題登記をした後、これに付属する乙建物を新築した場合は、直接乙建物を甲建物の付属建物とする表題部の変更の登記を申請することができる。

関連条文：法51条１項

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第51条
第44条第1項各号（第二号及び第六号を除く。）に掲げる登記事項について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人（共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合にあっては、所有者）は、当該変更があった日から一月以内に、当該登記事項に関する変更の登記を申請しなければならない。第44条
建物の表示に関する登記の登記事項は、第27条各号に掲げるもののほか、次のとおりとする。
一 　建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番（区分建物である建物にあっては、当該建物が属する一棟の建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番）
二 　家屋番号
三 　建物の種類、構造及び床面積
四 　建物の名称があるときは、その名称
五 　附属建物があるときは、その所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番（区分建物である附属建物にあっては、当該附属建物が属する一棟の建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番）並びに種類、構造及び床面積
六 　建物が共用部分又は団地共用部分であるときは、その旨
七 　建物又は附属建物が区分建物であるときは、当該建物又は附属建物が属する一棟の建物の構造及び床面積
八 　建物又は附属建物が区分建物である場合であって、当該建物又は附属建物が属する一棟の建物の名称があるときは、その名称
九 　建物又は附属建物が区分建物である場合において、当該区分建物について区分所有法第2条第6項 に規定する敷地利用権（登記されたものに限る。）であって、区分所有法第22条第1項 本文（同条第三項 において準用する場合を含む。）の規定により区分所有者の有する専有部分と分離して処分することができないもの（以下「敷地権」という。）があるときは、その敷地権

【解説】附属建物が主たる建物と同一の一棟の建物に属するものである場合において、当該附属建物に関する登記事項を記録するには、その一棟の建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番並びに構造及び床面積を記録することを要しないが、付属建物が別の一棟の建物に属する場合は、当該一棟の建物の所在を申請情報の内容としなければならない。

関連条文：準則89条、令３条８号ホ

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第89条
附属建物が主たる建物と同一の一棟の建物に属するものである場合において、当該附属建物に関する登記事項を記録するには、その一棟の建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番並びに構造及び床面積を記録することを要しない。第3条　８号
ホ　附属建物があるときは、その所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番（区分建物である附属建物にあっては、当該附属建物が属する一棟の建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番）並びに種類、構造及び床面積

【解説】所有者が同一の者であり、効用上一体として利用される状態にある数棟の建物であっても、当該所有者は当該数棟の建物を別個の建物として表題登記を申請することができる。

関連条文：準則78条１項

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第78条
効用上一体として利用される状態にある数棟の建物は、所有者の意思に反しない限り、１個の建物として取り扱うものとする。

【解説】表題部の登記事項である登記原因の日付に誤りがあるときは、表題部の更正の登記を申請することができる。

関連条文：法53条１項、27条１号

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第53条
第27条第一号、第二号若しくは第四号（同号にあっては、法務省令で定めるものに限る。）又は第44条第1項各号（第二号及び第六号を除く。）に掲げる登記事項に関する更正の登記は、表題部所有者又は所有権の登記名義人（共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合にあっては、所有者）以外の者は、申請することができない。第27条
土地及び建物の表示に関する登記の登記事項は、次のとおりとする。
一 　登記原因及びその日付
二 　登記の年月日
三 　所有権の登記がない不動産（共用部分（区分所有法第4条第2項 に規定する共用部分をいう。以下同じ。）である旨の登記又は団地共用部分（区分所有法第67条第1項 に規定する団地共用部分をいう。以下同じ。）である旨の登記がある建物を除く。）については、所有者の氏名又は名称及び住所並びに所有者が二人以上であるときはその所有者ごとの持分
四 　前三号に掲げるもののほか、不動産を識別するために必要な事項として法務省令で定めるもの

【解説】甲建物と乙建物が主である建物と付属建物の関係にあれば、甲建物と乙建物が道路を隔てて存する場合であっても、合併の登記を申請することができる。

関連条文：準則86条１号

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第86条
法第54条第１項第３号の建物の合併の登記は、次に掲げる場合には、する
ことができない。
(1) 附属合併にあっては、合併しようとする建物が主たる建物と附属建物の関係にないとき。
(2) 区分合併にあっては、区分された建物が互いに接続していないとき。（所有権を証する情報等）

【解説】主である建物のみを取り壊し、新たな主である建物とする目的で建物を建築した場合には、建築した建物については表題登記を申請し、残存する付属建物については主である建物に変更する表題登記を申請し、残存する付属建物については主である建物に変更する表題部の変更の登記を申請し、その後に合併（付属合併）の登記を申請することになる。表題登記の添付情報として作成する建物図面には、乙建物だけを表示することとなる。

関連条文：-

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【解説】主である建物とその付属建物を合体させた場合には、建物の表題部の変更の登記を申請することとなる。この場合、合体に伴う権利の消滅の登記の規定の適用はなく、所有権等の登記以外の権利に関する登記に関して消滅承諾をすることはできない。

関連条文：法51条、準則95条、法50条

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第51条
第44条第1項各号（第二号及び第六号を除く。）に掲げる登記事項について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人（共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合にあっては、所有者）は、当該変更があった日から一月以内に、当該登記事項に関する変更の登記を申請しなければならない。第９５条
主たる建物と附属建物の合体による建物の表題部の登記事項に関する変更の登記をする場合において、表題部に登記原因及びその日付を記録するときは、主たる建物の床面積の変更については、原因及びその日付欄に、登記原因及びその日付の記録に床面積欄の番号を冠記して「③平、 成何年何月何日附属建物合体（又は「増築及び附属建物合体」）」のように記録し、附属建物の表題部の抹消については、「平成何年何月何日主たる建物に合体」と記録しなければならない。２以上の附属建物の合体による建物の表題部の登記事項に関する変更の登記をする場合についても、同様とする。

第50条
登記官は、所有権等（所有権、地上権、永小作権、地役権及び採石権をいう。以下この款及び第118条第5項において同じ。）の登記以外の権利に関する登記がある建物について合体による登記等をする場合において、当該合体による登記等の申請情報と併せて当該権利に関する登記に係る権利の登記名義人（当該権利に関する登記が抵当権の登記である場合において、抵当証券が発行されているときは、当該抵当証券の所持人又は裏書人を含む。）が合体後の建物について当該権利を消滅させることについて承諾したことを証する情報が提供されたとき（当該権利を目的とする第三者の権利に関する登記がある場合にあっては、当該第三者が承諾したことを証する情報が併せて提供されたときに限る。）は、法務省令で定めるところにより、当該権利が消滅した旨を登記しなければならない。

【解説】表題登記がある乙建物の建築日より前に建築された表題登記がない甲建物であっても、乙建物と効用上一体として利用される状態にあれば、乙建物について、甲建物を付属建物として記録する表題部の変更の登記を申請することができる。

関連条文：登記研究

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【解説】甲登記所が管轄する付属建物がある建物のうち、主である建物のみを乙登記所の管轄区域内にえい行移転した場合には、当該建物の管轄登記所は、乙登記所になるが、当該建物の所在の変更の登記の申請は、甲登記所に対してすることができる。

関連条文：昭和38.９.28民甲2658号通達

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【解説】既存の建物全部を取り壊し、その材料を用いて建物を建築した場合（再築）は、既存の建物が滅失し、新たな建物が建築されたものとして取り扱うものとされている。既存の建物と新たな建物との間には同一性がないとして取り扱われるので、既存の建物の滅失の登記と新たな建物の表題登記を申請することとなる。既存の建物の権利に関する登記が新たな建物の登記記録に移記されることはない。

関連条文：準則83条、規則144条１項

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第83条
既存の建物全部を取り壊し、その材料を用いて建物を建築した場合（再築）は、既存の建物が滅失し、新たな建物が建築されたものとして取り扱うものとする。
第144条
登記官は、建物の滅失の登記をするときは、当該建物の登記記録の表題部の登記事項を抹消する記号を記録し、当該登記記録を閉鎖しなければならない。

【解説】共用部分である旨の登記がある建物の滅失の登記は、所有者から申請することとされているので、申請人が申請適格を有する所有者であることを登記官において確認するために、添付情報として、当該建物の所有者を証する情報尾を提供しなければならない。

関連条文：法57条、令別表17項

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第57条
建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人（共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合にあっては、所有者）は、その滅失の日から一月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。
十七
共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の滅失の登記（当該建物の所有者を証する情報）

【解説】実在しない建物について登記記録が設けられている場合には、「不存在」を原因として、建物の表題部の登記の抹消をすることにより、当該登記危篤を閉鎖することができる。

関連条文：平成28.６.８民二386号通達

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【解説】滅失していない建物について登記記録が設けられている場合には、「滅失登記錯誤」を原因として、閉鎖された当該建物の登記記録を回復することができる。

関連条文：平成28.６.８民二386号通達

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【解説】区分建物として認められない建物なのに誤って登記をした場合には、区分所有権の目的となりえない建物の部分についてなされた区分建物の表題登記となる。これは、一不動産一登記記録主義に反して無効の登記となる。この場合、建物の滅失の登記をした後、改めて非区分建物として表題登記することとなる。

関連条文：昭和38.9.28民甲2658号通達

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【解説】区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から１月以内に当該建物の表題登記を申請しなければならない。

関連条文：法47条１項

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第47条
新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。

【解説】建物の敷地の地目が宅地となっていない場合でも、建物の表題登記を申請することの妨げになるということはない。

関連条文：-

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【解説】共有である建物の表題登記の申請を共有者の１人からする場合には、他の共有者の氏名及び住所のほか、各共有者の持分を申請情報の内容としなければならない。

関連条文：令３条９号

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第三条　登記の申請をする場合に登記所に提供しなければならない法第十八条の申請情報の内容は、次に掲げる事項とする。
一　申請人の氏名又は名称及び住所
二　申請人が法人であるときは、その代表者の氏名
三　代理人によって登記を申請するときは、当該代理人の氏名又は名称及び住所並びに代理人が法人であるときはその代表者の氏名
四　民法（明治二十九年法律第八十九号）第四百二十三条その他の法令の規定により他人に代わって登記を申請するときは、申請人が代位者である旨、当該他人の氏名又は名称及び住所並びに代位原因
五　登記の目的
六　登記原因及びその日付（所有権の保存の登記を申請する場合にあっては、法第七十四条第二項の規定により敷地権付き区分建物について申請するときに限る。）
九　表題登記又は権利の保存、設定若しくは移転の登記（根質権、根抵当権及び信託の登記を除く。）を申請する場合において、表題部所有者又は登記名義人となる者が二人以上であるときは、当該表題部所有者又は登記名義人となる者ごとの持分

【解説】建物を解体移転した場合は、既存の建物が滅失し、新たな建物が建築されたものとして取り扱うものとされている。移転後の建物については、表題登記を申請しなければならない。

関連条文：準則85条１項、法47条１項

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第８５条
1　建物を解体移転した場合は、既存の建物が滅失し、新たな建物が建築されたものとして取り扱うものとする。
2　建物をえい行移転した場合は、建物の所在の変更として取り扱うものとする。第47条
新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。

【解説】建物の敷地の所有者の証明書を建物の表題登記の申請書に所有権証明書として添付する場合において、当該敷地が共有であるときは、当該証明書は、当該共有者の一部の者の証明でも差し支えない。

関連条文：昭和37.10.８民甲2885号通達

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